임대를 목적으로 오피스텔을 분양받는 경우 일반 오피스 사무실로 임대를 하거나 아니면 주거용 주택으로 임대를 하게 될 것이다.
오피스텔을 주택으로 임대하는 경우에는 분양 후 분양대금을 지급하는 단계에서는 부가가치세 환급 문제가 발생하지 않아 사업자등록을 세무서에 바로 신청할 필요가 없다. 하지만 경우에 따라서는 면세사업자로 꼭 사업자등록을 해야 나중에 불이익이 없을 수 있다.
원칙적으로 오피스텔은 공부상 주택이 아닌 사무용 공간으로 오피스로 임대를 계획하고 있는 경우에는 일반과세자로 사업자등록하여 부가가치세 환급을 신청해야 한다.
만약 오피스로 임대를 하는 경우에는 부가가치세 환급이 가능한데 부가가치세 환급을 받은 후 주거용 주택으로 임대하는 경우 또는 이 반대의 경우에는 어떤 문제가 발생할까?
업무용을 주거용으로 임대하는 경우
분양 대금 중 건물 공급가액의 10%를 부가가치세로 환급받았던 금액을 주거용으로 임대하는 시점에 추징 납부해야 하는데 기존 일반 사업자등록증을 반납 및 폐업신고 후 다음 달 25일까지 부가가치세 확정신고를 통해 기존 환급받았던 부가가치세를 납부해야 한다.
그러나 기존 환급받았던 부가가치세를 납부하면서 초과 환급세액에 대한 가산세를 세무서에서 추징하는 경우가 있음을 유념해야 한다.
오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 주택수에 포함되어 양도소득세 중과세 적용이 될 수 있으므로 기존 주택을 양도하는 경우 유의해야 한다.
주거용을 업무용으로 임대하는 경우
준공 이전 분양대금을 납부한 금액에 대해 면세사업자등록 번호로 분양회사로부터 세금계산서를 발급받았다면 과세 전용으로 기존에 못 받은 부가가치세를 한꺼번에 소급하여 부가가치세 환급이 신청이 가능하지만 처음부터 사업자등록을 하지 않아 주민등록번호로 발급을 받아왔다면 부가가치세 환급이 불가능함을 유의해야 한다. 그러므로 면세사업자나 일반사업자로 사업자등록을 무조건해서 사업자등록번호로 세금계산서를 발급받아야 한다.
임대 시 월세에 대해 부가가치세 10%를 징수 납부해야 하며, 임대소득에 대해 종합소득세 신고 납부해야 한다.