주택임대업, 병의원, 학원 등 부가가치세를 면세받는 개인사업자는 2월 10일까지 2022년 귀속 수입금액 등 사업장 현황신고를 해야 하는데, 이를 면세사업자 사업장 현황신고라고 한다.
주택임대사업자 중에서는 월세 수입이 있는 2 주택 이상 보유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3 주택 이상 보유자가 신고 대상이다. 주택수와 수입금액은 어떻게 계산하는지 등 주택임대소득 과세 기준에 대해 알아보자.
1. 주택임대소득 과세 대상
①월세수입이 있는 2 주택 이상 보유자
-월세수입이 있는 1 주택자 중 기준시가 9억 원 초과 주택 또는 국외주택을 소유한 경우에는 과세대상
②보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3 주택 이상 보유자
-소형주택(주거전용면적 40㎡이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 등에 대해 과세 제외
-보증금 등에 대해서만 과세제외하며, 월세수입은 과세 대상
2. 주택의 정의 및 주택 수 계산
｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함한다.
* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로써 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지
①건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
②건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
- 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우
3. 총수입금액
①거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액
- 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료
②선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산(소득세법 시행령§51)
- 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
③보증금 등에 대한 간주임대료
- 거주자가 3 주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입(算入)* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
